Cercare casa a Napoli è un gioco malsano. Con una sola regola: i ricchi vincono sempre

di Gianluca Grimaldi*

Quando il mio agente immobiliare ci è passato attraverso non ha battuto ciglio. La soglia dell’appartamento separava un pianerottolo malmesso da un piccolo ingresso tutto faretti e luci fredde. In effetti, rispetto agli appartamenti che avevo visto negli ultimi mesi, quello in cui ero appena entrato era stranamente nuovo. Ma quell’euforia che avvertivo nei primi passi tra le pareti miracolosamente non scrostate e l’economico, ma confortevole, finto parquet è durata davvero poco: il tempo di rendermi conto che in casa non c’erano né una cucina né un salotto.

Quello che l’agenzia immobiliare mi aveva descritto come l’occasione imperdibile (ma comunque per me fuori budget) di un appartamento già ristrutturato appena fuori dal centro storico era semplicemente un B&B appena dismesso. Tre camere, tre bagni, una macchinetta per il caffè in capsule in bilico sull’identica scrivania in ognuna delle camere.

L’anno di Napoli hanno titolato giornali e riviste, riferendosi a un 2023 che ha visto la vittoria di un terzo scudetto, concerti internazionali allo stadio Maradona e nuove serie tv di successo ambientate in città. Poi, lo stesso titolo è stato utilizzato per descrivere il 2024. Ora siamo al 2025, lo scudetto vinto è il quarto e il titolo è stato riciclato più volte come se in quella frase ci fosse una bugia da ripetere finché non diventa vera. E l’anno di Napoli, per me, è il nuovo anno in cui non trovare una casa da acquistare, nonostante i prezzi siano in crescita e comprare un immobile sembra una corsa contro il tempo.

“I proprietari hanno bisogno di liquidità, per questo vendono. Ma potrà recuperare tutto l’importo in pochi mesi di attività”
“Ma io non gestisco B&B”
“Beh, potrebbe”

Secondo un’inchiesta di Altreconomia, negli ultimi dieci anni gli annunci sulle piattaforme come AirBnB relative alla città sono aumentati dell’800%. Consultando la piattaforma Idealista, i prezzi di affitto per mq a Napoli nel settembre 2020 erano in media di 11,5 euro, mentre nel maggio 2025 di 15,5 euro. Gli aumenti sono maggiori in alcune aree come, appunto, quella del centro storico dove anche i prezzi per l’acquisto sono aumentati.

Dati che non tengono conto degli aumenti negli affitti in nero e degli aumenti fuori contratto. Un trend che, con la parentesi del periodo pandemico, si conferma in crescita già da diversi anni o, meglio, da quando Napoli è si è ritrovata a essere un polo turistico di massa in modo più netto e veloce rispetto ad altre città italiane, come Roma e Firenze.

Per chi Napoli la vive, da studente o lavoratore, trovare una casa è diventato un gioco folle in cui i prezzi sono tarati su quanto, dallo stesso immobile, si potrebbe guadagnare attraverso l’affitto breve. Il confronto è impari e il risultato è quello di richieste d’affitto folli o prezzi di case inavvicinabili per i residenti. Residenti che vivono in una delle aree con il più basso Pil del Paese ma in cui i prezzi delle case sono ormai quasi gli stessi delle città cardine d’Europa.

Nei miei due anni di ricerca di una casa da acquistare sono passato da appartamenti ai limiti dell’abitabile. Alcuni camuffavano bene questa inabitabilità attraverso abusi edilizi rivelati dall’agente immobiliare solo alla seconda o alla terza visita. Altri, invece, si mostravano spudoratamente orrendi. Eppure quasi tutti, a poche settimane o al massimo mesi dalla messa in vendita, sono scomparsi dai siti di annunci immobiliari. Presumibilmente acquistati. Ma acquistati da chi?

Sempre secondo Altreconomia, circa una casa su tre nel centro storico della città è un B&B. Di fatto, i nuovi acquisti non sono fatti da chi in quelle case sceglie di viverci ma da imprenditori che in quelle case vogliono investire. Inoltre, secondo un’inchiesta di Fanpage, nel gennaio 2025 circa la metà dei B&B presenti sui siti di annunci da quando è obbligatorio il numero identificativo ne sono sprovvisti. Di fatto, un B&B su due potrebbe essere abusivo.

Acquistati da chi? Mi chiedevo poco fa. Spesso da imprenditori che, in un caso su due, possono gestire abusivamente una struttura ricettiva.

Una volta ho visto un appartamento un po’ piccolo e da ristrutturare, ma carino. Il prezzo era abbastanza alto e l’esposizione solare lasciava a desiderare, ma mi ero immediatamente innamorato del fascino decadente della corte interna condominiale e, per una sorta di malsano feticismo, delle ringhiere in stile finto liberty del piccolo balconcino.

“Non posso nasconderglielo. Prima di procedere a un’eventuale proposta c’è qualcosa da… sistemare” mi dice l’agente immobiliare, la faccia compressa in un ghigno a metà doloroso e a metà semplicemente sadico. Il mio silenzio deve sembrargli una silenziosa autorizzazione a proseguire. “La tettoia qui fuori è in amianto. Bisogna accordarsi con il venditore per la rimozione prima dell’acquisto. Le spese sono totalmente a carico dell’acquirente”.

Come ho scoperto nei miei due anni di folle ricerca, infatti, ai prezzi (già di per sé alti) degli immobili a Napoli spesso va aggiunta un’altra quota, fuori offerta, destinata a sanare abusi del proprietario che non vuole prendersi la briga di farlo completamente a proprie spese. Una quota che, ovviamente, non comporta la riduzione del prezzo richiesto per l’immobile, quasi mai trattabile.

Anche in questi casi, il risultato è che l’acquisto è più semplice non per chi quella casa la andrà ad abitare ma per chi sceglierà di trarne profitto adibendola a B&B. Il fine della spesa non è più l’investimento per la propria stabilità, ma quello per un recupero celere delle spese e un guadagno ulteriore nel minor tempo possibile. Le agenzie immobiliari lo sanno bene e, infatti, il primo approccio nei confronti del potenziale acquirente è proprio quello che si avrebbe con un imprenditore.

Poco più di un mese fa, contro le derive di un approccio estremamente permissivo e spesso noncurante da parte dell’amministrazione locale sembra essersi finalmente mosso qualcosa. Il giornale Stylo24 riporta la notizia di una nuova delibera della giunta Manfredi che prevede procedure edilizie vere e proprie, non più una semplice dichiarazione, per l’apertura di nuove case vacanza. Lo scopo è frenare l’avanzata del mercato nero e avere una mappatura più veritiera della destinazione degli immobili a Napoli.

In una città dalla periferia frammentata e dal centro storico così fragile da essersi trasformato in un parco giochi per adulti in poco più di dieci anni, ormai ogni intervento oltre a essere tardivo si rivela presto per quello che è: un groviglio di regole da raggirare per andare avanti nel gioco. Ma a vincere è sempre chi lo inizia con alcuni mazzi di banconote in più, mentre agli altri resta solo l’illusione di poter fare un buon lancio ai dadi.

*giornalista indipendente

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