Lo scorso 30 aprile il governo ha approvato il Piano Casa, con il quale avvia una nuova fase delle politiche per l’abitare, archivia la stagione degli incentivi straordinari e punta su una strategia strutturale di medio-lungo periodo. Il Piano mobilita oltre 10 miliardi di euro di risorse pubbliche con l’obiettivo di rendere disponibili circa 100 mila alloggi in dieci anni, attraverso una combinazione di recupero del patrimonio pubblico, housing sociale e coinvolgimento di capitali privati.

Il provvedimento nasce in un contesto di forte tensione abitativa: nei principali centri urbani l’indice di sforzo (percentuale di reddito assorbito dal costo dell’abitare) supera stabilmente il 33%, con punte vicine al 47% a Milano e oltre il 35% a Roma. A questa pressione di mercato si somma un patrimonio pubblico sottoutilizzato, che il Piano individua come prima leva di intervento. Il primo pilastro riguarda infatti il recupero dell’Edilizia residenziale pubblica (Erp). Secondo le stime, circa 60 mila alloggi risultano oggi non assegnabili per degrado o carenze manutentive. Per rimetterli in disponibilità sono previsti 1,7 miliardi di euro, a cui potranno aggiungersi fino a 4,8 miliardi dai programmi di rigenerazione urbana.

Gli interventi interesseranno prevalentemente grandi aree metropolitane, Milano, Roma, Napoli, Torino, ma anche capoluoghi del Mezzogiorno e città medie, dove il disagio abitativo è in rapida crescita. Il secondo pilastro riguarda l’housing sociale. Le risorse nazionali ed europee oggi frammentate confluiranno in un unico strumento finanziario gestito da Invimit, per un ammontare di circa 3,6 miliardi di euro. Il fondo sarà articolato in comparti regionali, con l’obiettivo di adattare gli interventi alle caratteristiche territoriali e di intercettare quella fascia di popolazione che non accede alle graduatorie Erp ma è esclusa dal mercato libero.

Il terzo pilastro è dedicato all’attivazione degli investimenti privati. Il Piano introduce semplificazioni autorizzative e corsie preferenziali per i grandi interventi, prevedendo in cambio che almeno il 70% degli alloggi realizzati sia destinato a edilizia convenzionata, con prezzi o canoni calmierati di almeno un terzo rispetto ai valori di mercato. Lo strumento mira a espandere l’offerta senza consumo di suolo, favorendo modelli di locazione lunga e formule di rent-to-buy.

La nuova impostazione riflette le lezioni emerse dall’esperienza del Superbonus. Secondo Enea, l’operazione 110%, ha interessato quasi 500 mila edifici, attivando oltre 120 miliardi di euro di investimenti e generando detrazioni superiori a 126 miliardi con un rendimento euro/salto di classe scarso dovuto alla distribuzione a pioggia, in assenza di meccanismi selettivi (in Francia e Germania l’incentivo è stato legato a classi di reddito e performance energetica raggiunta ex post).

Sul fronte della finanza pubblica, i crediti edilizi sono stati tra i principali fattori che hanno inciso sull’aumento della spesa e del fabbisogno negli ultimi anni, riducendo i margini fiscali e rendendo esplicita la non replicabilità di incentivi generalizzati di tale entità. Da qui la scelta di spostare il baricentro verso politiche programmabili e compatibili con la nuova governance europea. Il Piano Casa è oggi definito nei suoi obiettivi e nelle risorse, ma mancano ancora i decreti attuativi e Dpcm necessari a chiarire criteri di accesso, modalità di riparto, tempistiche e standard tecnici, inclusi quelli legati all’efficienza energetica degli interventi.

Il passaggio dal Superbonus al Piano Casa segna un cambio di paradigma: dalla leva fiscale straordinaria a una politica industriale e sociale dell’abitare.
La sfida come sempre sarà di trasformare l’impianto strategico in cantieri concreti ed economicamente sostenibili, una leva rilevante sarà la nomina di commissari straordinari per il coordinamento e messa a terra delle opere, i prossimi mesi saranno decisivi per verificarne l’efficacia.