Cambio di passo per gli affitti brevi in Europa, Italia compresa. Sono ufficialmente in vigore i nuovi vincoli europei. Si apre una nuova fase per piattaforme come Airbnb e Booking, per i proprietari di case date in locazione turistica e per i Comuni alle prese con il boom degli affitti nei centri storici. Non tutte le novità saranno operative subito, perché mancano ancora alcuni passaggi tecnici e attuativi. Ma il quadro normativo è ormai definito. Più trasparenza, migliore raccolta dei dati e strumenti più efficaci per le amministrazioni locali. Il tutto con effetti anche economici, si stima, sul mercato degli affitti brevi.

Affitti brevi: nuovi obblighi per le piattaforme, più dati alle autorità

Il cuore della riforma europea riguarda la condivisione dei dati sugli affitti brevi. Il regolamento impone infatti alle piattaforme online di trasmettere alle autorità pubbliche una serie di informazioni dettagliate sugli annunci pubblicati. Tra le informazioni richieste figurano: il numero di registrazione dell’immobile; l’indirizzo dell’alloggio; l’URL dell’annuncio e i dati relativi all’attività di locazione. Al momento però questa parte della normativa non è ancora pienamente operativa, perché mancano le specifiche tecniche necessarie per consentire lo scambio automatico dei dati tra piattaforme e autorità nazionali. Il governo italiano sta lavorando proprio su questo passaggio.

Il ruolo dell’Italia: il CIN e la banca dati nazionale già attivi

L’Italia, in realtà, ha anticipato in parte l’intervento europeo. Dal 1 gennaio 2025 è obbligatorio, infatti, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli immobili destinati agli affitti brevi. Ed esiste già la Banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve, gestita dal Ministero del Turismo. Le nuove norme europee vanno quindi a rafforzare un impianto che in Italia è già in fase avanzata di applicazione.

Aree sotto stress abitativo: più poteri ai Comuni

Uno degli aspetti più rilevanti del nuovo regolamento riguarda le cosiddette “aree sotto stress abitativo”. Bruxelles riconosce infatti che, in alcune città europee, la crescita degli affitti brevi ha contribuito alla riduzione delle case disponibili per i residenti e all’aumento dei prezzi degli immobili. Secondo le stime della Commissione europea, in alcune zone turistiche le locazioni brevi possono arrivare a rappresentare fino al 20% del totale. Per questo motivo il regolamento rafforza il ruolo dei Comuni, che potranno introdurre misure specifiche per limitare l’impatto degli affitti turistici nei territori più congestionati. Tra le ipotesi citate dalla Commissione europea c’è anche la possibilità di fissare un tetto massimo al numero di notti affittabili durante l’anno. Succede già in città come Barcellona e Amsterdam e anche in Italia il tema è al centro del dibattito, soprattutto in città come Firenze, Venezia, Roma e Milano.

Arriva la distinzione tra host professionali e privati

Il regolamento europeo introduce poi una distinzione più netta tra host professionali e privati, che affittano saltuariamente un immobile per integrare il reddito. Per Bruxelles questa separazione è fondamentale per garantire maggiore equilibrio con il settore alberghiero tradizionale e assicurare standard più chiari sul fronte della sicurezza, delle responsabilità e della tutela dei consumatori. Si deve dunque differenziare chi svolge un’attività imprenditoriale vera e propria da chi affitta solo occasionalmente. Anche questo aspetto potrebbe avere conseguenze importanti nei prossimi mesi, soprattutto sul piano fiscale e regolatorio.

Cosa cambia davvero per proprietari e turisti

Nel breve periodo, per molti proprietari non cambierà immediatamente la gestione quotidiana dell’immobile. Ma sul lungo il settore si avvia verso un sistema molto più controllato e regolamentato. Chi affitta case per brevi periodi dovrà prestare particolare attenzione a: regolarità del CIN; correttezza dei dati inseriti negli annunci; eventuali future limitazioni introdotte dai Comuni e obblighi informativi verso le piattaforme.
Per i turisti, invece, l’impatto sarà probabilmente meno visibile nell’immediato, ma le nuove norme potrebbero contribuire a rendere il mercato più trasparente e sicuro.