Nuda proprietà, un affare per tutti

È un «salva crisi» come ne sono rimasti pochi. Inoltre rappresenta una sorta di ponte tra generazioni, mette d’accordo anziani e giovani, offrendo vantaggi a entrambi. La «nuda proprietà» è forse ancora l’unica isola felice del mercato immobiliare, la sola che consente un sicuro investimento redditizio. Il mattone, stritolato dalle tasse e penalizzato da una normativa che non tutela i proprietari, lasciandoli in balìa delle morosità, ha smesso da tempo di essere il salvadanaio delle famiglie. Anche quello che doveva essere il business facile e remunerativo degli affitti turistici, le case vacanza, si sta rivelando pieno di spiacevoli sorprese e incognite: appartamenti che restano vuoti per lunghi periodi, spese di gestione stellari e l’arrivo di provvedimenti comunali restrittivi. Senza contare che, di qui a breve, i proprietari dovranno mettersi in regola con i requisiti di efficienza energetica imposti da Bruxelles. E saranno guai per il portafoglio.

Un simile mix di fattori spiega come mai la maggior parte delle compravendite – è quello che sostengono gli esperti del settore – sia rappresentato soprattutto da prime abitazioni, la casa che si acquista per mettere su famiglia e non come investimento. C’è un’eccezione, ovvero «la fascia alta», ma questo è un altro discorso.

La nuda proprietà, invece, è ancora un mercato interessante, favorito da due specificità: l’allungamento della speranza di vita, pensioni basse che vanno arrotondate con entrate extra e il basso potere d’acquisto degli stipendi dei giovani. Ecco che le esigenze delle due generazioni si incastrano perfettamente. L’età media si è alzata e sono sempre più gli ultra-60enni che continuano ad avere una vita attiva, fatta di relazioni, interessi, viaggi.

Tutte attività che costano e per cui la pensione può non essere sufficiente. Anche perché, dopo una vita di sacrifici, tra lavoro e figli, si vorrebbe tirare il fiato e praticare un po’ di legittimo egoismo, pensando al proprio benessere. Non solo. Le pensioni sono sempre più magre, le prestazioni sanitarie fornite dal sistema pubblico in diminuzione e così, per avere una vita dignitosa, si cercano entrate aggiuntive.

La casa venduta in nuda proprietà, quindi, risponde bene a questo progetto di vita. Così come è una risposta alla domanda di casa dei giovani che, pur non avendo grandi disponibilità economiche, vogliono pianificare il futuro. Questa particolare formula di compravendita ha il vantaggio per chi vende, di continuare ad abitare nell’appartamento e di incassare il capitale. Chi compra, invece, acquista un immobile a un prezzo più basso di quello di mercato, con uno «sconto» che è legato all’età del proprietario. La casa si rivaluta doppiamente: sia per l’incremento del valore dell’immobile negli anni, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttuario.

Va però tenuto presente che si tratta di un investimento dall’elevato tasso di incertezza sulla possibilità di usufruire del bene nel giro di poco tempo. Per quanto riguarda le spese, salvo accordi diversi, il condominio e la manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico dell’acquirente. Tutte le imposte che riguardano il possesso (Irpef, Imu e rifiuti) competono all’anziano che vi continua ad abitare.
La convenienza del prezzo e i vantaggi per l’una e l’altra parte spiegano l’aumento costante, negli ultimi anni, di questo tipo di compravendite. Secondo un’analisi di Confabitare, nel 2024 sono salite di ben il 20 per cento, rispetto all’anno precedente, coinvolgendo 97 mila pensionati.

Bologna registra l’incremento più significativo, con un +36 per cento, seguita da Roma +33,5 per cento, Torino +32 per cento e Milano +30,9 per cento. Anche Firenze e Genova mostrano percentuali di crescita molto importanti, rispettivamente del 29,8 e 28 per cento.

Il «trend» in ascesa non interessa solo le grandi città. Centri di medie dimensioni hanno percentuali significative, come Padova (+26,4 per cento), Venezia (+26 per cento) e Napoli (+23,8 per cento), mentre città del Sud come Catania, Palermo e Cagliari riportano aumenti più contenuti ma comunque indicativi del dinamismo del settore, con percentuali che variano dal 21,7 al 23 per cento. Mediamente, i venditori hanno circa 75 anni e percepiscono pensioni appena superiori ai 1.100 euro al mese. Un dato che dimostra come la casa, anche nella terza età, posso rappresentare un investimento utile.

L’Emilia-Romagna guida la classifica nazionale, rappresentando il 39 per cento delle vendite complessive in nuda proprietà. Seguono Lazio 18 per cento, Piemonte e Lombardia 16 per cento, Toscana 10 per cento e Liguria 8 per cento.
Le tipologie più richieste sono i trilocali e i bilocali, ma c’è una domanda crescente anche per immobili indipendenti e semi-indipendenti.

Dall’analisi di Confabitare emerge che la vendita in nuda proprietà sta diventando anche un’opzione sempre più interessante per gli acquirenti nella fascia d’età 45-54 anni, spesso genitori interessati ad assicurare un investimento futuro per i figli o a garantirsi una sicurezza economica integrativa per la pensione.
Per Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare, il crescente ricorso alla vendita nuda proprietà è il segnale di «una crisi che continua a colpire duramente la fascia anziana della popolazione».

Gualtiero Tamburini, economista e senior advisor del centro studi Nomisma, aggiunge qualche altro spunto di riflessione. «La popolazione oltre a invecchiare fa anche meno figli. Non avendo a chi lasciare in eredità l’immobile, e dovendo far fronte alle esigenze della salute, l’anziano è indotto a mettere a reddito anche l’appartamento in cui abita. Certo, ci sono anche coloro che lo fanno per concedersi qualche lusso in più nell’ultima parte della vita, quelle spese extra delle quali si sono privati da giovani; tuttavia è predominante la ricerca di una sicurezza economica specialmente per quanto riguarda la salute. Fino a una ventina di anni fa, le compravendite di nuda proprietà erano una rarità». Tamburini sottolinea poi che «l’investimento immobiliare continua a essere apprezzato dagli italiani, nonostante l’alta tassazione e le difficoltà nel trarne un reddito. È visto ancora come un modo per accumulare risparmio senza ricorrere a una assicurazione sulla vita o a un fondo pensione, due strumenti con i quali gli italiani non hanno grande dimestichezza».

In un momento di crisi, la casa di un genitore diventa anche una risorsa per aiutare i figli in difficoltà, con un lavoro precario, un divorzio alle spalle, o disoccupati. Ecco quindi che vendere le mura garantisce quell’entrata aggiuntiva utile, quando non decisiva, a far quadrare un bilancio familiare.