Case in Italia, ecco come cambia la mappa di chi compra dall’estero

Il 2025 segna una svolta silenziosa ma profonda nel mercato delle case italiane acquistate dall’estero. Secondo il report annuale di Gate-away.com – il portale immobiliare per vendere casa all’estero -, le richieste complessive calano del 5,89% rispetto al 2024, ma il dato va letto nel contesto giusto: negli ultimi cinque anni l’interesse internazionale è cresciuto del 65%, segno che l’Italia resta una calamita globale per chi cerca qualità della vita, lifestyle, sostenibilità, autenticità e ritorno ai territori.

A frenare è soprattutto il rallentamento degli Stati Uniti (-21,6%) e della Germania (-13,6%), storicamente i due pilastri del mercato. Gli Usa restano comunque il primo Paese di provenienza, con il 25% delle richieste totali. Se si escludesse il calo americano, il mercato nel 2025 risulterebbe sostanzialmente stabile, se non leggermente in crescita. Il rallentamento di questi due bacini appare legato a fattori macroeconomici: maggiore cautela sugli investimenti immobiliari all’estero, incertezza geopolitica e una fase di attesa che spinge molti acquirenti a rimandare decisioni di lungo periodo.

Crescono nuovi Paesi e una domanda più europea

A cambiare davvero è la geografia degli acquirenti. Crescono i mercati alternativi che stanno progressivamente riequilibrando la domanda. Il Regno Unito diventa il secondo mercato e cresce del +23,23%, seguito dalla Francia (+4,73%) e dagli stranieri già presenti in Italia che, dopo una vacanza, decidono di comprare casa (+18,58%).

Esplode poi la domanda da Paesi emergenti o finora marginali: Repubblica Ceca (+96,68%), India (+52,27%), Grecia (+49,38%), Spagna (+43,43%), Romania (+42,48%), fino a Brasile, Argentina e Messico. Si tratta di una domanda più frammentata ma dinamica, spesso legata a budget più contenuti ed interesse per aree meno inflazionate rispetto ai mercati tradizionali. Persino gli Emirati Arabi Uniti entrano nel radar, soprattutto per il segmento lusso. L’Italia smette così di dipendere da pochi mercati e diventa sempre più globale.

Toscana leader, ma i borghi rubano la scena

La Toscana resta la regione più desiderata con il 14,77% delle richieste, seguita da Sicilia (11,25%), Lombardia (8,81%), Piemonte (8,68%) e Puglia (8,31%). Tuttavia, le regioni storiche perdono peso: la Toscana cala del 17,76%, la Liguria del 17,15% e l’Umbria del 9,23%. Attenzione però: questo dato non indica una perdita di attrattività, quanto piuttosto una saturazione dei mercati più maturi e costosi.

Crescono invece le «seconde linee»: Trentino-Alto Adige (+44,29%), spinto da qualità della vita, contesto alpino e prospettive di lungo periodo; Friuli-Venezia Giulia (+27,52%), percepito come alternativa più accessibile al Nord-Est; Piemonte (+11,27%), trainato da Langhe, Monferrato e laghi; Basilicata e Veneto, che intercettano una domanda orientata a territori autentici e meno affollati. Gli acquirenti cercano territori autentici, meno affollati e più accessibili.

Ostuni regina, Roma spinta dal Giubileo

L’analisi a livello locale conferma un trend ormai strutturale: la crescita non riguarda le grandi città iconiche, ma province e comuni medio-piccoli, spesso lontani dai circuiti del turismo di massa. Tra le province più richieste spiccano Como (4,63%), Perugia (4,27%), Brindisi (3,96%), Cosenza (3,86%) e Lucca (3,77%).

Nei comuni vince ancora Ostuni, seguita da Scalea, Noto, Caltagirone e Santa Maria del Cedro. È una domanda che privilegia identità locali forti, autenticità e potenziale di rivalutazione, più che la notorietà del nome. È l’Italia dei borghi e delle seconde case a conquistare gli stranieri. Tra le grandi città, Roma vola grazie al Giubileo (+44,69%), mentre Milano e Firenze rallentano.

Più case sotto i 100 mila euro

Il valore medio dell’immobile richiesto è di 428.622 euro, in lieve crescita (+1,27%), ma quasi la metà delle richieste (45,07%) riguarda immobili sotto i 100 mila euro, in crescita rispetto al 2024. Calano invece le fasce sopra i 250 mila e 1 milione di euro. È il segnale di una domanda internazionale meno speculativa, più selettiva, orientata a un acquisto ponderato e spesso legato a progetti di vita, seconde case o trasferimenti graduali.

Come spiega Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com, «non è un anno di crisi, ma di trasformazione profonda: il calo degli Stati Uniti pesa sul dato complessivo, ma allo stesso tempo vediamo un mercato che si sta diversificando: meno dipendenza da pochi Paesi, più interesse da nuove nazioni e una domanda che si sposta verso territori meno inflazionati. Gli acquirenti esteri oggi sono più consapevoli, più prudenti e molto più attenti al valore reale dell’investimento. Cercano luoghi vivibili, prezzi sostenibili e contesti autentici. Questo sta ridisegnando la mappa dell’interesse internazionale verso l’Italia e apre opportunità enormi per province e comuni che fino a pochi anni fa erano fuori dai radar».