Affitti impossibili, gli agenti immobiliari: “Alla politica non chiediamo voli pindarici ma garanzie per i locatori”

Genova. “Non ci invitano ai tavoli, è un po’ come se il medico cercasse la cura senza consultare il paziente”. Antonio Piccioli, presidente regionale di Fiaip, federazione degli agenti immobiliari si toglie più di un sassolino dalle scarpe rivolgendosi alla politica, nazionale e locale, specialmente in questo periodo di campagna elettorale per le comunali a Genova.

Oggi, durante la presentazione dell’Osservatorio sull’andamento immobiliare in Liguria, ha fatto presente quali sono gli interventi che, chi governa, dovrebbe attuare o agevolare per sbloccare il mercato degli affitti nella nostra regione. Tra boom del turismo e “paura” a locale, soprattutto a Genova e nelle zone più turistiche, trovare un’abitazione in affitto non transitorio è diventato sempre più difficile, se non impossibile.

“La realtà ci impone di scendere in campo e renderci parte attiva – afferma Piccioli – servono risposte, senza lanciarsi nei voli pindarici che spesso ci sentiamo raccontare dalla politica locale, serve un’azione risolutiva, e questa potrebbe essere sicuramente la revisione dei canoni concordati, quindi con una possibile maggiore reddittività, ma la spina nel fianco è la certezza di rientrare in possesso dell’immobile qualora si sia in casi di insolvenza, i tempi della giustizia e le prospettive di risarcimenti sono tali che fanno virare l’attenzione dei proprietari verso situazioni che sulla carta garantiscono maggiori sicurezze, ovvero gli affitti transitori o le case vacanza, i b&b”.

A Genova esiste un fondo di sostegno per la morosità incolpevole creato dal Comune sotto la giunta Bucci-Piciocchi. “Ma quella è una goccia nel mare – commenta Piccioli – l’intervento del Comune a garanzia delle locazioni deve essere molto più massiccio se vuole dare dei risultati, vengo inoltre a sapere che la candidata di centrosinistra ha parlato di acquisti di unità immobiliari sfitte da parte dell’amministrazione pubblica per poi affittarle a canoni calmierati, sulla carta tutto è possibile ma poi serve che certe idee siano messe in pratica“.

Gli appelli della federazione degli agenti immobiliari Fiaip alla politica non finiscono qui. “Non parliamo solo di affitti ma anche di compravendite, oggi i valori e le quantità di operazioni potrebbero decollare ma invece soffriamo una situazione drammatica in termini logistici, tra ferrovie e cantieri autostradali, una rete in perenne manutenzione e anche di dimensioni non adeguate ai flussi, servono le opere infrastrutturale, se non si può arrivare in Liguria non ci si può neppure vivere”.

Per quanto riguarda i dati dell’osservatorio sul mercato immobiliare, un quadro lo fornisce Massimo Segalerba, delegato Fiaip Liguria per la formazione professionale. “A Genova il mercato è sostanzialmente stabile, determinati quartieri come Carignano, Quarto, Quinto, Sturla hanno avuto un lieve rialzo ma ci sono dinamiche in mutazione, anche altre zone come Sampierdarena o Sestri Ponente sono tenute in maggiore considerazione, specialmente negli isolati vicino alle stazioni ferroviarie”.

“La fascia d’età che maggiormente si concentra sulla vendita – continua Segalerba – è quella tra i 18 e i 40 anni, e in particolare in quartieri di scambio come San Fruttuoso o Marassi, accanto a questa tipologia ci sono poi i nuclei familiari che chiedono mobilità, servizi, connessioni a internet, esigenze aumentate nel post pandemia, infine tra gli acquirenti crescono gli stranieri che decidono sempre di più di investire come messa a reddito”.

“Chi si appresta a vendere – conclude Fiaip – sono over 55 che non vogliono lasciare in eredità o gestione immobili a figli e nipoti ma preferiscono monetizzare, spesso lo fanno anche perché non hanno certezza su che tipo di città sarà Genova nei prossimi anni, temono che possa esserci una svalutazione, ed è per questo che Genova deve fare salto di paradigma“.

La relazione di Fiaip sul mercato immobiliare a Genova

Al 1° gennaio 2024, la popolazione di Genova era di 561.947 abitanti, con una leggera crescita nei primi sei mesi del 2024, raggiungendo 562.672 residenti. Il segmento più rilevante per il mercato immobiliare è la fascia di età 18-40 anni, che comprende giovani lavoratori e famiglie in formazione. L’età media degli acquirenti di immobili nel 2024 è stata di circa 38 anni, con una distribuzione che evidenzia un mercato prevalentemente dominato dai giovani. Il 31% degli acquirenti rientra nella fascia 18-35 anni, il 24% nella fascia 36-45 anni, il 19% nella fascia 46-55 anni, il 15% tra i 56 e i 65 anni, mentre solo l’11% ha più di 66 anni.

Dal lato dei venditori, l’età media è risultata più alta, attestandosi intorno ai 55 anni, con una distribuzione differente: solo il 4% dei venditori ha tra i 18 e i 35 anni, il 13% appartiene alla fascia 36-45 anni, il 25% rientra nella fascia 46-55 anni, il 27% nella fascia 56-65 anni e il 30% ha più di 66 anni.

La popolazione straniera residente ha raggiunto 81.500 persone, rappresentando circa il 14,5% della popolazione totale. L’interesse da parte di investitori e residenti provenienti da altri paesi europei è in crescita, grazie al favorevole rapporto qualità-prezzo del mercato immobiliare genovese.

TENDENZE E VARIAZIONI DEI VALORI IMMOBILIARI 2024-2025

Grazie ai dati rilevati da Fiaip e alle analisi di mercato, è stato possibile confrontare le variazioni dei valori immobiliari tra il 2024 e il 2025. Le principali evidenze vedono un  aumento dei valori nelle zone centrali e semicentrali, in particolare Carignano (+100 €/mq nelle ottime condizioni), Quarto, Quinto e Sturla.
Incremento dei prezzi degli immobili abitabili e da ristrutturare in aree con alta richiesta di scambio abitativo, come San Fruttuoso e Marassi. Stabili o in lieve crescita i prezzi in Sampierdarena e Sestri Ponente, dove l’attrattività è sostenuta dal mercato delle locazioni.

I trilocali confermano il loro ruolo di protagonista, rappresentando il 28,2% delle transazioni. Questi appartamenti continuano a soddisfare le necessità di giovani famiglie e professionisti, che cercano un giusto equilibrio tra spazio, funzionalità e costi contenuti. L’impatto della pandemia ha profondamente modificato le preferenze degli italiani per gli spazi abitativi, spingendo molti a rivalutare l’importanza di abitazioni più ampie e adattabili. In questo contesto, i quadrilocali (24,5%) sono diventati particolarmente ricercati, rispondendo alla domanda di ambienti più spaziosi per famiglie numerose o per chi desidera maggiore flessibilità domestica.

Una vera sorpresa, però, arriva dagli immobili con più di quattro camere, che rappresentano un significativo 24,6% delle vendite. Questo dato evidenzia una solida domanda di abitazioni più grandi, che, sebbene siano meno numerose, continuano a mantenere una quota di mercato stabile, soprattutto in aree periferiche. Maggiore dinamismo nelle transazioni di bilocali e trilocali (60-100 mq), tagli più richiesti per le nuove esigenze abitative.

Al contempo, le soluzioni più compatte non perdono terreno nelle aree urbane. I bilocali (19,7%) sono molto richiesti da single e coppie in cerca di un’abitazione funzionale e accessibile, mentre i monolocali (3%), pur rappresentando una nicchia, stanno guadagnando popolarità per la loro economicità e praticità, particolarmente nei centri cittadini.

REVISIONE DEI VALORI DEL CENTRO STORICO

Fiaip collabora da oltre un decennio con l’Agenzia delle Entrate all’interno di un Comitato Tecnico, composto dalle principali categorie professionali e da altre associazioni di settore. Il ruolo di questo organismo è quello di supportare l’Agenzia nelle elaborazioni preliminari alla pubblicazione dei valori immobiliari, che avviene con cadenza semestrale. La collaborazione tra FIAIP e l’Agenzia delle Entrate si basa su un continuo scambio di informazioni e competenze, con l’obiettivo di garantire una maggiore aderenza dei dati ufficiali alle reali condizioni di mercato.

Un esempio concreto di questa sinergia è rappresentato dalla revisione dei confini e dei valori di alcune zone del centro città, un’attività strategica sviluppata anche in collaborazione con FIMAA. L’obiettivo di questo lavoro è stato quello di verificare la coerenza dell’attuale suddivisione in zone OMI con l’evoluzione urbanistica e socio-economica della città negli ultimi anni. Tale processo ha consentito di ridefinire i perimetri di alcune aree del Centro Storico, garantendo una maggiore uniformità e aderenza alla realtà immobiliare, senza alterare la coerenza dei prezzi di mercato rilevati negli ultimi anni. Grazie a questo lavoro di revisione, il mercato immobiliare genovese può oggi contare su una base valutativa più precisa e aggiornata, elemento essenziale per operatori del settore, acquirenti e investitori.

A Genova nascono nuove zone “OMI” (Osservatorio Mercato Immobiliare)

Dalla collaborazione ultra-decennale dell’Agenzia delle Entrate con Fiaip – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, nasce anche la definizione di nuovi perimetri, ad esempio, in alcune zone del Centro Storico, con l’obiettivo di delineare meglio le reali condizioni ambientali e socio economiche di un’importante porzione della città mantenendo, comunque, la dovuta coerenza con i prezzi di mercato rilevati negli ultimi anni. Precedentemente il centro era una zona unica che andava da Principe a Sarzano con evidenti problemi di valutazione non omogenea dei valori.