A che punto siamo con la rigenerazione della Manifattura Tabacchi di Firenze?
- Postato il 24 novembre 2025
- Architettura
- Di Artribune
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C’è un aspetto che, oltrepassando la soglia del cancello di accesso alla Manifattura Tabacchi di Firenze, esprime immediatamente la sensazione di trovarsi altrove. Qualcosa che, a suo modo, contribuisce a decretare l’unicità di questo quartiere in fieri rispetto alla maggior parte della città. Al di fuori dei parchi, è difficile trovare a Firenze un altro luogo in cui poter camminare apprezzando la medesima dose di silenzio e una certa condizione di sicurezza, sentendosi in altre parole liberati da quel quotidiano slalom tra NCC, taxi, auto private e corrieri sfreccianti che da tempo accompagna l’esperienza di permanenza nel centro storico. Con il 70% dei lavori inclusi nel piano di rigenerazione urbana avviato nel 2018 in via di completamento, Manifattura Tabacchi continua a possedere quell’identità ibrida che, fin da principio, la accompagna in questa nuova fase della sua esistenza, dismessi i panni di sito per la produzione di sigari. È sia un luogo aperto e fruibile, che ormai ospita attività di varia natura e possiede una sua comunità, che un cantiere.
Alla Manifattura Tabacchi di Firenze concluso il 70% dei lavori previsti
Il 2025, settimo anno della sua trasformazione, si chiude con le inaugurazioni della residenza aparto, dotata di 520 posti letto e generosi spazi per uso collettivo, e del primo degli edifici di nuova costruzione inclusi nel piano – il Centro Medico SYNLAB di 4.000mq, aperto da inizio settembre. Accanto a tutte le realtà già presenti, in primis Polimoda che rafforza a sua presenza in loco con l’annunciata apertura di quella che diventerà “la più importante fashion library d’Europa, ma anche un hub internazionale di ricerca e confronto”, nell’edificio B11, si lavora al nuovo edificio residenziale Futura (su disegno dello studio Piuarch in collaborazione con q-bic), con 98 appartamenti con terrazze loggiate, e al completamento entro luglio 2026 di Zenit, a sua volta progettato dallo studio Quincoces Dragò & Partners, e provvisto di 34 nuove unità abitative ricavate nel volume di ingresso all’ex polo produttivo. L’anno in arrivo sarà quello dell’avvio del progetto di edilizia residenziale sociale convenzionata: nasceranno 39 appartamenti (per un totale di 2657 mq) destinati a giovani coppie e nuclei familiari svantaggiati. Gli interessati potranno disporre di queste abitazioni in affitto a canone convenzionato (secondo gli Accordi Territoriali vigenti) per 12 anni, avendo poi la possibilità di riscattarli a condizioni vantaggiose una volta inseriti sul libero mercato. Abbiamo fatto una ricognizione del progetto con gli architetti Michelangelo Giombini, Head of Product Development & CEO e Roberta Pasinetti, Head of Project Construction Management & CEO.
Firenze, obiettivo 2028 per il completamento della rigenerazione della Manifattura Tabacchi
Raccontando il lavoro che state svolgendo in Manifattura Tabacchi, si è espressa in termini di “progetto etico”. Cosa intende?
Roberta Pasinetti. È un tema a cui tengo moltissimo. So bene che “etico” è un vocabolo tendenzialmente difficile da conciliare con gli sviluppi immobiliari. A volte la questione dell’interesse economico legato a queste operazioni porta a perdere di vista le questioni etiche. Qui no. Sono profondamente orgogliosa di lavorare in Manifattura, perché la priorità etica non è mai stata persa e in fondo alla scala dei valori si colloca l’interesse economico. In primo luogo perché siamo legati a Cassa Depositi e Prestiti e poi perché l’investitore Aermont ha condiviso l’idea di dare priorità alla qualità del progetto e alla vera rigenerazione.
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Non mancano le voci critiche in città. Quali dati potete presentare a supporto di questa posizione?
RP. Tra urbanizzazioni, infrastrutture e servizi al cittadino (come l’asilo), le opere pubbliche qui realizzate sono un buon esempio per capire cosa significa che questo progetto ha un’impronta etica molto forte. Abbiamo sviluppato opere pubbliche per circa 15 milioni di euro e, a differenza di quanto avviene di solito, non le abbiamo attuate alla fine dell’iter. Prima ancora di vendere un appartamento era già stato ultimato l’asilo: questo è un indicatore oggettivo. È stato previsto un intero edificio destinato al social housing e non era obbligatorio farlo. Inizialmente c’è stata una reticenza, è vero: la considero legata al cambiamento, che è sempre qualcosa di sconvolgente anche nelle grandi città.
Il modello energetico sperimentato alla Manifattura Tabacchi
Un altro concetto che ha evidenziato, durante la recente visita stampa, è quello di comunità energetica, che rende Manifattura Tabacchi un unicum, per ora, a Firenze.
RP. Il tema ambientale rientra in questa dimensione etica del progetto e tra i valori portati nell’area in corso di trasformazione. Oggi viviamo in un mondo che si sta sviluppando per “rendere semplici i piccoli egoismi”: nel recente passato c’era la centrale condominiale che alimentava il riscaldamento dell’intero condominio. Adesso l’ultima frontiera degli sviluppi mobiliari è dotare ogni appartamento di un suo piccolo impianto, in modo che nessuno debba parlare con nessuno. Qui, invece, abbiamo applicato un modello diverso. Ogni utilizzatore di Manifattura – un negoziante, chi vive in un appartamento, chi viene qui a lavorare – è completamente dipendente da tutti gli altri: gli impianti sono centralizzati non per singolo condominio, ma per l’intero comparto. Questo mi porta ad utilizzare, forse un po’ impropriamente rispetto al principio normativo vero e proprio, il termine di “comunità energetica”. Quello che intendo è che, di fatto, abbiamo creato un sistema di produzione dell’energia, a partire dallo scambio con l’acqua in falda, che non è realizzato in funzione del consumo del singolo utente, ma appunto dell’intero comparto. Si tratta di un principio che, secondo me, sarebbe bello estendere alla politica urbanistica delle città.
Ovvero?
RP. Premettendo che si tratta di una scelta condotta non sulla base del risultato economico, perché la complessità tecnica, la gestione e i costi di un sistema così sono superiori a quelli in essere nel classico condominio con la sua caldaia, abbiamo scelto una strada che consideriamo più virtuosa e più legata a una visione di futuro delle città. Sono sicura che tra dieci anni il Comune di Milano o quello di Firenze, quando daranno le autorizzazioni per fare un impianto di utilizzo dell’acqua di falda, imporranno che non valga solo per il condominio che lo realizza, ma per il quadrante di città in cui quello stabile è inserito.
Rigenerazione urbana in Italia: la storia di Manifattura Tabacchi Firenze
Quando abbiamo iniziato a raccontare il futuro di Manifattura Tabacchi in Artribune era il 2018. All’epoca il tema della rigenerazione urbana non era affrontato e percepito come ora, almeno in Italia. Vi sentite, in qualche modo, degli apripista?
RP. Non so se possiamo essere riconosciuti come tali. Personalmente ho lavorato ad altri grandi progetti di trasformazione, per esempio a Milano, ben più imponenti dal punto di vista dei volumi realizzati e degli investimenti. Credo che l’eccezionalità di Manufattura stia negli equilibri tra tutte le componenti: non è un intervento gigantesco, né super costoso, non c’è il coinvolgimento delle archistar del momento. Da questo bilanciamento nasce l’eccezionalità dell’opera, che sta nella sua capacità di aderire al territorio e alla storia della città, nel creare un mix funzionale che vede il ricavo come ultima condizione (non come prima), nel tutelare l’esistente, nell’ascoltare e mediare con artigiani, quartiere, amministrazione, istituzioni culturali come il Teatro Puccini e con il cantiere, che è un’esperienza di comunità pazzesca: non riusciremo mai a essere così multietnici nelle residenze di Manifattura come lo siamo nel nostro cantiere! E poi c’è la storia, che ci ha regalato la Manifattura – considero i suoi spazi enormi e di qualità un autentico regalo – e che ci insegna a declinare il tema del vincolo in altri modi.
Michelangelo Giombini. La condizione di apripista la considero un po’ una coincidenza: ci siamo trovati nella condizione di poter realizzare un piccolo brano, un nuovo quartiere in una città molto particolare, in un certo momento della sua storia. È qualcosa che a livello internazionale ha già prodotti dei risultati, ai quali senza dubbio abbiamo guardato. Tra le caratteristiche che ci contraddistinguono, penso che il mix funzionale sia quella preponderante. Come diceva Roberta ci sono dei progetti più grandi, più costosi, più complessi che però difficilmente offrono funzioni tanto diverse eppure compatibili: le case, i negozi, le scuole, la clinica, la struttura ricettiva. E tutto questo è reso speciale dal fatto di essere a Firenze, di confrontarsi con una città sostanzialmente piccola ma di un’importanza unica riconosciuta a livello universale.
Valentina Silvestrini
L’articolo "A che punto siamo con la rigenerazione della Manifattura Tabacchi di Firenze?" è apparso per la prima volta su Artribune®.
